大家好，今天小編關(guān)注到一個(gè)比較有意思的話題,，就是關(guān)于餐飲購(gòu)物中心招商的問題,，于是小編就整理了1個(gè)相關(guān)介紹餐飲購(gòu)物中心招商的解答,，讓我們一起看看吧。
散售商業(yè)如何統(tǒng)一招商?費(fèi)用如何分?jǐn)偅?/h3>
1.散售商業(yè)，要跟業(yè)主簽訂委托管理協(xié)議，明確好對(duì)業(yè)主的收益及管理方的責(zé)任義務(wù)權(quán)利,。
可以成立一個(gè)專門的商業(yè)管理公司，或者是在原有的商業(yè)管理公司主體下進(jìn)行,。
2.招商費(fèi)用歸集到委托管理的范圍內(nèi),，跟你的商業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行成本收益核算。
首先說下自己的觀點(diǎn):一般散售商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)期都會(huì)比較麻煩,，原因是各業(yè)主都有自己的想法,，很難統(tǒng)一，項(xiàng)目定位也就無(wú)從談起,，所以，這幾年所謂”售后返租”的現(xiàn)象越來(lái)越少了,，但在四五線城市,，這種模式仍然存在，甚至還很風(fēng)靡,。究其原因,，就是開發(fā)商為了快速回籠資金。
從理論上講,，商業(yè)地產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)投資,，把租金作為現(xiàn)金流來(lái)源和投資回報(bào)。所以,，想把商業(yè)地產(chǎn)做好,，最好是不賣商鋪，目前國(guó)內(nèi)比較流行的做法是:同時(shí)建一個(gè)盒子型購(gòu)物中心,，再圍繞這個(gè)盒子外圍建一條商業(yè)街,，然后，盒子由開發(fā)商自持并運(yùn)營(yíng)，而商業(yè)街出售,，回籠資金,，同時(shí)，這個(gè)出售的商業(yè)街開發(fā)商不再”售后返租”,，也即這個(gè)商業(yè)街上的商鋪一般由業(yè)主自主經(jīng)營(yíng),，由業(yè)主出租和自主經(jīng)營(yíng)。也有的開發(fā)商,，在項(xiàng)目開業(yè)前期會(huì)免費(fèi)或者少量收費(fèi)（一般是收入租金收入的10%作為費(fèi)用）幫助業(yè)主完成項(xiàng)目開業(yè)前的招商工作,。
回到題主:
如果已經(jīng)存在售后返租了，那意味著開發(fā)商在短期內(nèi)收回了大量的資金,，這些資金會(huì)在未來(lái)的項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中拿一部分出來(lái)進(jìn)行補(bǔ)貼,，具體如下，商鋪出售后返租回來(lái)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，一般開發(fā)商會(huì)規(guī)定前三到五年給業(yè)主（購(gòu)房者）固定的投資回報(bào),，一般為5-8%不等，這部分回報(bào)可以在房?jī)r(jià)中直接折讓,，按照折讓后的價(jià)格開票銷售（其實(shí)這個(gè)折讓后的價(jià)格本來(lái)相當(dāng)于售價(jià),，無(wú)非就是做個(gè)數(shù)學(xué)題罷了，但,，其實(shí)這樣做,，是涉及到稅收問題的，開發(fā)商有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，具體不展開分析）,，這樣，前三年相當(dāng)于開發(fā)商可以免費(fèi)使用這些已經(jīng)出售的商鋪,，固定回報(bào)到期后,，一般會(huì)約定租金收入1:9分成，也即三五年以后,，開發(fā)商會(huì)把業(yè)主房子出租后的租金留10%作為管理費(fèi),，其余90%返回給業(yè)主，其實(shí),，這個(gè)時(shí)候業(yè)主才有真正的回報(bào),。同時(shí)，這個(gè)10%的租金,，基本不能覆蓋開發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理的成本,，這時(shí)候開發(fā)商就必須拿資金出來(lái)補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)成本，
當(dāng)然了,，也有些開發(fā)商會(huì)跟業(yè)主約定8-10％的固定回報(bào),，這種情況下,，開發(fā)商需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在實(shí)際商鋪投資回報(bào)率大多在1.9%-3.5%之間,，固定高回報(bào),，會(huì)帶給開發(fā)商很大的風(fēng)險(xiǎn)。
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